VÄLITTÄJÄN VALINTA JA TOIMEKSIANTOSOPIMUKSEN TEKEMINEN

Asunnon voi myydä yksityisestikin ilman välittäjää, mutta valtaosa myyjistä palkkaa välittäjän myyntiä hoitamaan. Välittäjän kanssa tehdään kirjallinen toimeksiantosopimus, minkä jälkeen välittäjä ryhtyy hoitamaan myyntiä.

MYYNTI-ILMOITUKSEN LAATIMINEN

Myynti-ilmoituksessa on mainittava kaikki olennainen tieto asunnosta. Myynti-ilmoitus on jo sellainen myyntiasiakirja, jolla on lakisääteistä merkitystä. Myynti-ilmoituksesta lähtien asunnon tiedot pitää ilmoittaa oikein. Myynti-ilmoituksen laatimisessakin pitää siis olla jo tarkkana.

OSTOTARJOUKSEN TEKEMINEN

Kun asuntoa on esitelty mahdollisille ostajille, joku tai jotkut ostajat tekevät siitä ostotarjouksen. Ostotarjoukset tehdään kirjallisena ja toimitetaan välittäjälle tai jos välittäjää ei ole, suoraan myyjälle. Ostotarjoukset voivat olla, ja usein ovat, alle pyyntihinnan ja tarjouksissa on aikaraja, mihin saakka tarjous on voimassa. Tarjous voidaan tehdä myös ehdollisena. Tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että lopullinen kauppa edellyttää ostajan puolelta vielä sitä, että ostaja saa rahoituksen järjestettyä.

TARJOUKSEN HYVÄKSYMINEN

Myyjä voi hylätä tehdyn ostotarjouksen, hyväksyä tarjouksen tai tehdä ostajalle vastatarjouksen. Vastatarjous tehdään esimerkiksi siinä tilanteessa, missä ostaja on tarjonnut alle pyyntihinnan ja myyjä on valmis neuvottelemaan hinnasta, mutta ei kuitenkaan niin paljon, kuin ostaja olisi halunnut.

KAUPPASOPIMUKSEN ALLEKIRJOITTAMINEN

Kun tarjous on tehty ja hyväksytty, mahdollinen käsiraha maksettu, siirrytään varsinaiseen kaupantekotilaisuuteen. Kauppa tapahtuu siten, että osapuolet allekirjoittavat etukäteen laaditun kauppakirjan, maksavat kauppahinnan ja myyjä luovuttaa kaikki tarpeelliset asiakirjat kuten osakekirjat ostajalle.

HALLINNAN LUOVUTUS

Asunnon hallinta luovutetaan ostajalle sen mukaan kuin kauppakirjassa on sovittu. Hallinnan luovutus tarkoittaa avainten luovutusta ja sitä, että myyjä vie omat tavaransa asunnosta pois.

Asunnon siivoaminen ennen näyttöä on olennainen osa onnistunutta asuntoesittelyä. Asunnon siisteys voi vaikuttaa yllättävän paljon asunnon kiinnostavuuteen, sillä ostajan muodostamalla mielikuvalla on tärkeä merkitys lopullisen ostopäätöksen tekemisessä. Siisti, tuoksuton ja viihtyisältä vaikuttava asunto jättää takuuvarmasti positiivisen kuvan.

Palkkiomme löydät täältä.

Ostaja maksaa varainsiirtoveron:

• 2 % osakekaupassa

• 4 % kiinteistökaupassa

Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa.

Myyjälle voi tulla myös myyntivoittoveroa. Lue asiasta lisää täältä.

Oman vakituisen asunnon voi myydä verovapaasti, jos molemmat seuraavista ehdoista täyttyvät samanaikaisesti:

• olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta.

• olet itse tai joku perheestäsi on vakituisesti asunut asunnossa omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta.

Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa.

Velaton hinta (vh) on asunnosta kokonaisuudessaan maksettava hinta, joka sisältää myyntihinnan (mh) ja yhtiölainaosuuden.

Piilevä eli salainen virhe on kirjattu asuntokauppalain yleiseen virhesäännökseen seuraavasti:

Asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Kiinteistöjen salaisesta virheestä säännellään maakaaressa. Kriteerit ovat samankaltaiset kuin asuntokaupassa, mutta niissä on joitakin eroja.

Mikäli myyjä ei ole tiennyt myymänsä asunnon tai kiinteistön virheestä, kyseessä voi olla piilevä eli salainen virhe. Myyjä voi joutua tällöin vastuuseen.

Virhe on salainen silloin, kun myyjällä ei ole ollut tietoa virheestä ennen kauppaa. Tällöin asunto tai kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan merkittävästi siitä, mitä siltä perustellusti voidaan edellyttää. Kyseessä voi olla esimerkiksi olennaisten laitteiden toimimattomuus, rakenteissa oleva kosteusvaurio, homevaurio tai sisäilmaongelma.

Kun virhe on salainen, ostajalla ei pääsääntöisesti ole oikeutta saada korvausta virheen johdosta aiheutuvista vahingoista, kuten sijaisasumiskuluista vahingon korjaamisen ajalta. Ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun (jos virhe katsotaan olennaiseksi) salaisen virheen johdosta.

Asuntokaupassa asiaa käsitellään hieman erilailla kuin kiinteistöjen osalta, koska usein osakas vastaa ainoastaan asuntonsa pintarakenteiden kunnossapidosta. Tällöin laajat vauriot taloyhtiön rakenteissa voivat tulla myyjän vastattavaksi salaisena taloudellisena virheenä, jos ostajalle koituu virheistä korkeita kustannuksia tämän osakkeelle jyvitettävän vastikeosuuden kautta.

Asuntokauppalain mukaan kaupan kohteessa on salainen taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Rasitteella viitataan nimeomaan kiinteistötoimituksessa toisen kiinteistön hyväksi perustettuun oikeuteen. Näitä voi olla esim. tierasite, tieoikeus, kaivorasite, venevalkamat tai hallintaoikeus.

Panttaus viittaa panttikirjoihin eli kiinteistöön haetaan maanmittauslaitokselta kiinnityksiä ja niitä sanotaan panttikirjoiksi. Panttikirjoja voi sitten käyttää vakuutena esim. lainojen vakuudeksi.

Käytännössä ostajan selonottovelvollisuudella tarkoitetaan sitä, että ostajan on huolelle tutustuttava kohteeseen. Ostaja ei saa vedota laatuvirheenä sellaiseen seikkaan, joka hän on havainnut tai jonka hän olisi voinut havaita asunnon tai kiinteistön tarkastuksessa.

Asunto-osakkeen kaupassa ostajan turvana on taloyhtiö. Taloyhtiö vastaa pääosin asunnon rakenteista ja niissä ilmenneistä virheistä tai ongelmista.

Kiinteistökaupassa ostaja voi vaatia kiinteistön korjaamisesta aiheutuvien kulujen korvaamista. Hinnanalennuksena ja vahingonkorvauksena voidaan vaatia kiinteistön virheen korjauskustannukset, asumishaitta, terveyshaitta, tutkimuskulut sekä muut aiheutuvat vahingot, selvityskulut, asiamies- ja oikeudenkäyntikulut.

Jos virhe on salainen, ostaja voi ainoastaan vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua.

Mikäli virhe osoittautuu merkitykseltään olennaiseksi, ostajat voivat vaatia kaupan purkua ja kauppahinnan palauttamista laillisine tuotto- ja viivästyskorkoineen.

Asunnon myyjän vastuu on laaja ja ulottuu ajallisesti pitkälle. Siksi onkin tärkeää tarkastella, mitä kaikkea myyjän kuuluu kohteestaan tietää ja ostajalle kertoa.

• Käytetyssä osakehuoneistossa asuntokauppalain mukainen virhevastuu on kaksi vuotta siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu ostajalle

• Kiinteistön kaupassa vastuuaika laatuvirheen osalta on viisi vuotta

Myynnissä ratkaisevassa roolissa ovat asunnon fyysiseen kuntoon liittyvät seikat. Usein raakaa totuutta silotellaan, kielteiset asiat jätetään mielellään joko kokonaan kertomatta tai sitten ne kerrotaan ohimennen sivulauseessa. Se ei kuitenkaan ole oikein eikä järkevää. Hyvä nyrkkisääntö on, että kertoo ostajalle avoimesti kaikki tiedot niitä peittelemättä ja kaunistelematta. Mieluummin liian paljon kuin liian vähän.

Lain mukaan virhe on myös se, että myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa sen aiottuun käyttöön. Myyjä voi esimerkiksi tietää asunnon kuntoon liittyvästä teknisestä viasta, jonka on saanut toimimaan jollain omalla ”patentilla”. Sellainen ei kuitenkaan käy. Myyjän velvollisuutena on lain mukaan saattaa ennen kaupan tekoa ostajan tietoon kaikki asuntoon, taloyhtiöön ja asunnon ympäristöön liittyvät asiat, joilla voi olla vaikutusta kaupan syntyyn. Myyjän on kerrottava ostajalle niistä virheistä ja puutteista, joista hän on tietoinen.

Hyvä kun kysyit, avaamme mielellämme nämä lyhenteet.

LKV on laillistettu kiinteistönvälittäjä. Kiinteistönvälittäjä-nimitystä saavat käyttää henkilöt, jotka ovat suorittaneet hyväksytysti Keskuskauppakamarin järjestämän LKV-kokeen. Alalla ei ole pätevyysvaatimuksia, joten kuka tahansa voi toimia sillä, mutta vain LKV-tutkinnon läpäisseet voivat kutsua itseään kiinteistönvälittäjiksi. Ammattipätevyys edellyttää, että henkilö tuntee toiminnan harjoittamisen kannalta tarpeellisen lainsäädännön ja hyvän välitystavan sekä hallitsee välitystoimeksiannon hoitamisen edellyttämät käytännön toimet ja ylläpitää ammattitaitoaan seuraamalla mm. lakimuutoksia. LKV on siis laadun tae ja Asuntovalkaman kaikilla välittäjillä on LKV-pätevyys.

YKV, ylempi kiinteistönvälittäjän koulutus ja tutkinto on yli vuoden kestävä jatkokoulutus kiinteistönvälittäjille. Edellyttää, että henkilö on suorittanut LKV-kokeen ja omaa vähintään neljän vuoden kokemuksen alasta. Asuntovalkamassa Raililla on myös YKV.

KED® on kiinteistöedustajan koulutus ja tutkinto. Tutkinto antaa hyvät perustiedot ja valmiudet toimia alalla. Valmentaa myös LKV-koetta varten. Asuntovalkamassa Raililla ja Janninalla on myös KED®.

Kaupanvahvistaja varmistaa kiinteistökaupan laillisuuden. Hänen tehtävänään on olla tarkkasilmäinen ja varmistaa, että kauppakirjat sisältävät lain määrittelemät tarvittavat tiedot ja tarkistaa osapuolten henkilöllisyys. Hän tekee myös tarvittavat ilmoitukset kiinteistökaupasta maanmittauslaitokselle ja kunnalle. Asuntovalkamassa Lasse toimii myös kaupanvahvistajana.